回知識列表

公告地價面面觀

在各界對土增稅稅率調降方式爭論不休時,政府開始計劃調高公告地價,希望藉由增加地價稅稅收的方式,來彌補土增稅稅收之不足。您知道地價稅是如何計算出來的嗎?其實在法令明文規定下,地價稅稅率並不太容易變動,真正影響地價稅高低的最主要因素,是土地價格。

公告地價:
依土地稅法規定,政府在進行規定地價時,會先分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格,再依據各個街道的市況、繁榮程度及地價水準,劃分成不同的地價區段。同一地價區段內土地使用同質性高,不同地價區段間的土地使用差異較大,估計區段內地價,計算土地平均行情,提交地價評議委員會評議,然後根據評議委員會的結論,細算每一筆土地的單位地價,同時進行為期30天的公告,此即為「公告地價」,政府每三年(必要時得延長之)會評估並公告每宗土地之公告地價乙次。

公告地價決定土地價格
「公告地價」係指地政機關在進行課徵地價稅作業過程中,公開向社會大眾宣告地價行情的動作,此一地價行情,在歷經30天的公告後,若無民眾提出異議,土地價格將自動拍板定案,成為課徵地價稅的計算基礎。

公告地價的法源依據
依照土地稅法第15條的規定,地價稅系每一土地所有權人,在每一直轄市或縣(市)轄區內之地價總額計徵之。當然,政府在課徵地價稅的作業過程中,對於土地價格的認定,必須有一套合乎法令規範的作業流程,此作業流程稱之為「規定地價」,而「公告地價」即為此定價流程中的專有名詞。

對政府稅收的影響
由於地價稅與土地增值稅同屬地方稅,此兩項稅收入的多寡,皆攸關地方政府各項建設的經費來源,故不論是土增稅減半優惠續辦,或是中央修法將土增稅稅率降成20%、30%、40%,未來土增稅稅收的多寡,都將影響地方政府的稅收結構,對於同為土地稅收大宗的地價稅而言,其稅率或稅基是否將連帶調整,亦受到各方矚目。

公告地價與公告現值之異同
公告地價和公告現值兩者並不相同,公告地價用於課徵地價稅,持有土地即須課稅,每年課徵一次,以收益價格為準;公告現值用於課徵土地增值稅,係發生土地移轉行為時才課徵,且較接近土地市價。兩者主要差異如下表:

課徵稅別 地價稅(持有稅) 土地增值稅(移轉稅)
公告時間 每3年重新規定地價一次,必要時得延長之 每年公告一次(7/1)
評估標準 接近收益價格 接近土地市價
申報後名稱 申報地價 申報土地移轉現值
申報限制 申報地價應在公告地價上下20﹪(80﹪-120﹪)範圍內,未申報者以公告地價之80﹪為申報地價 申報土地移轉現值不得低於公告現值
作用 1. 納稅義務人申報地價的參考。
2. 核定申報地價的參考。
1. 義務人申報土地移轉現值之參考。
2. 審核土地移轉現值之標準。
3. 補償徵收土地地價之依據 。

檢討土地稅制
雖然土增稅減半優惠實施近三年來,土增稅稅收的對地方政府財源的挹住不減反增,亦刺激不少屋齡較高的中古屋乘勢出售,帶動房市交易量向上成長,屋主亦因此省下相當可觀的稅負,政府與民眾可以說是皆大歡喜。

此一薄利多銷的方式,在未來是否應繼續施行?對未來中央與地方的財政收支影響又是如何?其實根本解決之道,不是在公告地價上動腦筋,而是必須回歸土地稅制的基本結構加以探討。

政府應就目前與土地相關的稅負,包括地價稅、土增稅、房屋稅、契稅、財產交易所得稅等,針對其課稅目的、適用對象、稅基計算、稅率結構、課徵時機等,進行通盤檢討。

調高公告地價,擴大地價稅稅基,也許只是一時權宜之計,但惟有徹底檢討土地相關稅法,以及中央與地方政府財政收支劃分制度,評估中央與地方稅收結構,才能避免挖東牆補西牆的政策出現,政府也可以在「巧婦難為無米之炊」與「稅負公平正義」中間,取得較為合理的平衡點。

回知識列表